A decisão do STF que pode provocar grande impacto no mercado imobiliário

A insegurança jurídica que vem incomodando diversos setores no país também está presente no mercado imobiliário. Combater essa realidade hoje vale tanto quanto um terreno bem localizado, um projeto arquitetônico de excelência ou uma taxa de juros competitiva. Sem uma segurança com as leis e procedimentos, os investidores adiam decisões e suspendem lançamentos, bancos reavaliam riscos e o consumidor final acaba pagando a conta.

Um exemplo recente ocorreu na cidade de São Paulo, onde empreendimentos tiveram alvarás suspensos e obras embargadas por questionamentos do Ministério Público, mesmo após o cumprimento das exigências administrativas e a obtenção das licenças expedidas pelo Poder Público. Quem investe no setor imobiliário precisa ter confiança de que, uma vez atendidas as exigências legais e concedidas as autorizações pelos órgãos competentes, o empreendimento poderá seguir seu curso com estabilidade. Quando essa previsibilidade desaparece, aumenta o risco do negócio.

Essa preocupação não se limita às questões urbanísticas. Hoje, outro tema relevante está sendo discutido pelo Supremo Tribunal Federal e poderá produzir efeitos diretos sobre o mercado imobiliário e o acesso ao crédito. Trata-se do julgamento do Agravo Regimental no Mandado de Segurança nº 40.223, que discute uma questão aparentemente técnica, mas com enorme impacto econômico para todos os cidadãos comuns. A alta corte vai definir se um contrato de alienação fiduciária de imóvel pode ser celebrado por instrumento particular ou será obrigatória a escritura pública em diversas operações.

Para entender essa discussão, basta lembrar como funciona uma venda financiada, um processo estabelecido há quase 25 anos no país. Quando uma pessoa compra um imóvel financiado, normalmente é utilizada a alienação fiduciária. Nessa modalidade, o imóvel permanece como garantia da dívida até a quitação do financiamento. É justamente esse mecanismo que tornou o crédito imobiliário brasileiro mais seguro e acessível nas últimas décadas. A discussão no STF não é sobre a validade da alienação fiduciária. Ela continuará existindo. O debate é exclusivamente sobre a forma de formalizar esse contrato.

A Lei nº 9.514/1997 estabelece que os contratos de alienação fiduciária podem ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular, ambos com efeitos jurídicos equivalentes, desde que posteriormente registrados no Cartório de Registro de Imóveis. É esse registro que torna a garantia público e plenamente eficaz.

Em 2024, porém, o Conselho Nacional de Justiça editou os Provimentos nº 172 e 175, restringindo essa possibilidade. Pela nova regra, apenas instituições integrantes do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), como os bancos, poderiam utilizar o instrumento particular. Incorporadoras, loteadoras, fundos de investimento e diversos outros agentes do mercado passariam a ser obrigados a lavrar escritura pública em cartório de notas antes do registro do imóvel. Na prática, isso significa acrescentar uma etapa que representa mais tempo, mais burocracia e mais custos para milhares de operações imobiliárias.

Posteriormente, os efeitos desses provimentos foram suspensos por decisão da Corregedoria Nacional de Justiça, justamente em razão do potencial impacto econômico e dos custos adicionais que poderiam ser impostos ao mercado. Essa suspensão acabou sendo questionada no Supremo Tribunal Federal, onde o julgamento ainda aguarda conclusão após pedido de vista do ministro Luiz Fux. Até o momento, os ministros Gilmar Mendes e Dias Toffoli votaram pela manutenção da suspensão dos provimentos, entendendo que a interpretação do artigo 38 da Lei nº 9.514/1997 deve prevalecer.

Independentemente do resultado final, o caso evidencia uma preocupação maior. O Brasil precisa de estabilidade regulatória. O setor imobiliário trabalha com investimentos elevados, planejamento de longo prazo e financiamentos que podem durar décadas. Alterações interpretativas que mudam regras consolidadas há muitos anos geram insegurança, aumentam custos de transação e reduzem a eficiência do mercado.

Naturalmente, segurança jurídica também significa proteger consumidores e garantir negócios confiáveis. Mas é preciso encontrar esse equilíbrio sem criar burocracias que a própria legislação não exige. Quando uma lei federal estabelece um procedimento e, posteriormente, atos infralegais passam a restringir sua aplicação, cria-se um ambiente de incerteza que prejudica toda a cadeia imobiliária.

O mercado imobiliário brasileiro depende de crédito, o crédito depende de previsibilidade e a previsibilidade depende, acima de tudo, do respeito às regras estabelecidas pelo legislador e da estabilidade das decisões institucionais. No fim das contas, segurança jurídica não interessa apenas ao mercado. Ela interessa a todos que sonham em comprar um imóvel, investir no país ou simplesmente confiar que as decisões tomadas hoje continuarão válidas amanhã.